本文源自微信大众号“港股战略考虑”。
出售开展十分活跃
禹洲集团(01628)八月/前八月合约出售同比增速达88.5%/60.9%至115.2亿/654.1亿，前八月完结全年出售方针的65.4%，高于去年同期的全年出售完结率(54.1%)。下半年可售货值约1158亿人民币，意味着公司只需到达49.5%的去化率即可完成1000亿的出售方针，合格概率很高。截止20年8月底，公司总土地储备2144万方，总货值4143亿，相对2020年出售方针的总土储年期为4.1x;一线、二线及准二线城市占比达90%，均匀土地本钱6672元/平，相当于20年前八月出售均价的40.6%，权益比60%。土储质量好。公司前八月新增257万平方米土储，总地价311.6亿，权益比约65%，较去年上升;其间 经过收并购取得长实集团(01113)的成都南城都汇，总货值229亿，预期净利润率可达15%。
中期派息率36.65%
1H20收入同比增20.4%至约140.7亿;毛利率由去年同期的27.0%以及全年的26.2%下降至23.4%;SG&A占收入比重4.0%，低于去年同期的4.3%;期内溢利同比增5.0%至15.4亿元，其间非控股权益应占溢利同比增98.2%至5.31亿元。应占中心净利润(调整计入出售本钱的子公司公允值收益)同比增9.6%至约15.3亿。中期宣派股息0.12港元/股，派息率36.65%;值得注意的是，公司自14年以来保持了35%以上的派息率。财政负债表稳健：净负债率67.9%，短债比34.8%，现金对短债比1.9x。
物管分拆可期
公司于8月25日公告，将考虑分拆物业办理及商业办理服务事务与港交所独立上市。截止20年中，物业在管面积1322万平方米，合同面积2206万平方米;商业在管面积83万平方米，合同面积94万平方米。咱们预计分拆上市后，物业及商管事务有望以什物分配的方式派发予禹洲集团的股东，依据预期物管IPO估值以及9月15日禹洲集团收盘价，什物分配有望增厚21年派息率约6~8%，21年派息率有望达15.5%~17.5%。
调整盈余猜测，调整方针价至4.46港元，重申“买入”评级
归纳考虑公共卫生事件影响以及7月以来融资方针收紧，咱们下调20/21/22年中心净利润8.6%/15.5%/15.8%至40.6亿/44.8亿/53.4亿人民币。跟从千亿出售的完成，公司的品牌影响力与融资才能有望进一步提高，长时间开展向好;咱们亦看好公司安稳而活跃的派息方针。咱们翻滚至20/21年4.8x PE，将方针价稍微下调至4.46港元，方针价对应现价有24.6%的升幅。咱们保持“买入”评级。
危险提示：(一)房地产方针大幅收紧;(二)人民币汇率剧烈动摇;(三)出售不达预期
(修改：宇硕)
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